11月18日至21日，温家宝总理访问新加坡，其间专门考察了新加坡组屋的经验和政策。组屋工程是新加坡从上世纪60年代开始，由政府主导的普惠性住房工程，目前新加坡约86%的居民住在组屋里，组屋让新加坡人实现了真正的“居者有其屋”。

　　在新加坡这个美丽的国家，绿树掩映、鲜花环绕之中，是一排排设计新颖别致的政府组屋。这些组屋由政府建设，出售给新加坡公民和永久居民。新加坡虽是一个市场经济国家，但其住房的建设与分配并不完全通过市场来实现。目前，新加坡已有86%的居民住上了组屋，其他14%的人住商品房。新加坡政府曾向世界宣布，基本上为所有的居民提供了宽敞的住宅和高质量的生活环境。

　　绝大部分人住在组屋

　　傅美兰女士今年78岁，她住在新加坡摩棉区白桥社区的组屋里。这个组屋社区位于市区比较繁华的地段，大约有1000多户人家，属于一个小型组屋社区，新加坡最大的组屋社区住有15万人。

　　傅女士的房子建筑面积102平方米，称为四房式，即三房一厅，记者看到有两间卧室，一个书房，客厅和厨房都比较大。在没有购买组屋之前，可以租住组屋。傅女士在买这套房子之前是租住组屋，一套一房一厅每月租金40新币（约合人民币200元），她租住了30年。1997年，傅女士可以购买组屋了，按照收入水平，她可以买四房式或者五房式，傅女士花16万新币（约人民币90万元）买了这套组屋，至今已经住了10年。她对记者说“我这套房子现在已经值40万元新币了。我们附近的商品房，价格都是组屋的一倍以上。”

　　在过去的40多年里，新加坡政府共建成了组屋968万套，全国320万人中，约86％的人口住在国家提供的组屋中，其中82％的人已经购下了所住的组屋。

　　虚假申购者监禁半年

　　新加坡的组屋分配制度公开透明。一、有资格购买组屋者必须是新加坡公民或永久居民，目前新加坡公民约为300万人，永久居民约100万人，前者可申请新建组屋，后者可以在二手市场购买组屋。二、必须是两人以上的家庭或35岁以上的单身人士，与父母同住者可优先配房。买房者是否有商品房不受限制，但是如有商品房，购买组屋后则必须在组屋居住。三、同一户人家不允许购买第二套组屋。四、按收入决定购买类型。

　　新加坡按收入高低确定购买组屋条件。1964年，规定可以购买组屋的收入顶限为每个家庭月收入1000新元。随着经济发展和收入的增长，这个最高收入标准也不断提高。这一标准1996年为8000新元（注：新加坡人均年月收入2800新元）。月收入超过这一标准的家庭，政府不负责提供组屋，由其自己从市场上直接购买商品房。一般来说，新加坡公民结婚后即可到建屋发展局申请购房，两年内便能拥有一套组屋。

　　月收入低于800新元的家庭，可以向政府提出租住组屋，经政府对申请者家庭经济状况进行严格评估后，才会提供组屋供其居住。新加坡供出租的组屋非常少，只占5％左右。目前，一房式的租金为26~33新元，两房式为44~75新元。

　　根据规定，新加坡人在申购申租组屋时，必须提供真实可信的材料。对于骗购骗租组屋弄虚作假者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月监禁，或两者兼施。

　　专门机构负责建管售

　　组屋是新加坡政府建造的公屋，它类似于我国的经济适用房或限价房，由政府投资建设出售或有偿出租，价格由政府统一规定，一般以低于市场价出售或出租给中低收入者。组屋的数量和作用在新加坡房地产市场上占有绝对地位。新加坡的住房除了组屋外，另一类是商品房，由私人投资建设，包括高级公寓和私人住宅，按市场价出售。由于新加坡家庭大多拥有组屋，所以商品房市场总体上不太活跃。

　　新加坡1960年成立了建屋发展局（HDB），统一规划公共住宅事项，它是国家发展局下面的一个法定机构，既是政府机构，又是房地产经营企业。新加坡建屋发展局有关人士表示，该局成立之初目标就是为低收入者提供廉价房屋。

　　随着房屋短缺问题逐渐得到解决，从1970年开始，建屋发展局专注于开发更宽敞舒适的组屋，以及设施齐全的新市镇（社区），并大量增加住房供应。这些市镇都有市镇中心、邻里中心、巴士转换站、学校、体育场、公园及工厂。

　　新加坡的组屋施工采用招投标制，由专门的承包商建造。组屋的销售由建屋发展局负责，现在也全权委托承包商销售。物业管理则由各社区的市政理事会负责。组屋其设计方针是：避开大道，直取两厢，避开房屋密集的市中心，选择城市边缘地带，这样即便于居民疏散，同时地价也较低。

　　价格为全家五年总收入

　　新加坡组屋的价格由政府规定。为了使组屋尽可能覆盖大多数并为大多家庭所能接受，建屋发展局用可支付指标来衡量屋价，即90％的第一次申请者可负担三房式的价格，70％的第一次申请者可负担四房式价格。

　　目前在市区，三房式、四房式、五房式组屋的售价分别约为22万、30万、45万新元，而稍偏地区分别为12万、18万、22万新元。

　　组屋的开发是由政府补贴的，其售价比成本还低。总体上说，组屋售价约相当于市场价的1／2。价格比同类商品房低50％~70％，这个价格不包括征地成本，一般三房式、四房式是成本价的80％~90％。据介绍，就整个新加坡而言，组屋总售价相当于购房者家庭年收入的5倍左右。加之月供占月收入的比例并不高，一般低于20％，符合条件的购房者还可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，所以新加坡公众普遍感觉购房压力不大。

　　新加坡组屋并没有“完全产权”这一概念，而是利用一系列的约束条件对组屋的取得、交易等行为加以限制。该国规定，组屋屋主买房5年内不得出售，从产权意义上说，组屋住满5年就是完全产权。当居住不满5年想卖掉组屋时，政府规定屋主只能将组屋回卖给政府，政府照原价收回，已住的那几年不收租金。就出租而言，政府规定购房两年半之内不得出租房屋，而且，即使两年半后出租房屋，屋主也必须与房客合住。本报综合