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平地起惊雷!宅基地将入市,房价要降了?

发布时间:2018-01-18 10:02:36 来源 重庆房市微信公众号

核心提示

昨天,新华社新华视点微博发布消息,国土资源部部长姜大明宣布土地改革思路,政府将不再是居住用地唯一提供者。此言一出,彷佛平地起惊雷,引发人们热烈议论。那么,此政策会否带来宅基地的升值?会否带动城市房价的下跌?

放活宅基地使用权
舆论评价“宅基地可交易了”

按照新华社新华视点微博的消息,国土资源部部长姜大明说了两件事。


首先,他指出,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

姜大明还表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

姜大明的一番话,立刻引发了各方的解读。著名财经评论人叶檀在其公众微信号上称,“把这两句话翻译成大白话就是,以前住宅用地由政府提供,现在村集体也可以提供了。只要村集体同意,进入交易市场就行。

这对于农民来说,是翻天覆地的变化。以前宅基地的惟一用途是,农民自己造房子,或者偷偷摸摸的造小产权房,卖给贪便宜的人。现在,所有权、资格权、使用权三权分置。土地使用权可以交易了,可以抵押贷款了。”


也有媒体分析,“这一下子就抓住了牛鼻子,以后居住用地和租赁住房用地,将不再由政府一家垄断,而是将有更多渠道进入市场。农村集体土地盖成租赁房,直接进入了市场,可能成本只有商品的20%到30%。如果住宅用地增加了,商品房的价格自然会稳中有降。”

盘活农村宅基地
提高土地使用效率

如何评价新的土地改革政策?重庆社科院城市所许玉明研究员认为,这将是土地制度的一项重大变革。这一举措,标志着农民宅基地使用权可以交易。宅基地具有了资产性、流动性,可以用来抵押,可以交易。

她介绍,中国农民大约有3亿多农民进城,户均有180-200平方米宅基地,此外农村还有大量荒地。很多农民进城定居,宅基地荒废,闲置宅基地在数量上非常巨大。


根据中科院2013年的测算,全国宅基地总共约有2.7亿亩,而空置的约有1.14亿亩,几乎占到了四成。1.14亿亩,大约是5个北京市的面积。她说,如果真能盘活这些宅基地,土地使用效率会大大提升。     

据了解,根据《土地管理法》规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转,卖给非本村人的属于无效的买卖。因此说放活宅基地使用权还需要在法律制度上进行一系列的修改及确权。

那么,宅基地放开会否引发市场炒作宅基地?许玉明认为,相信农村宅基地价格肯定会相应上升。但她认为,“可能在开始阶段会有一阵非理性上涨,但随着供应的增长,很快就会呈现稳定状态。”

许玉明还认为,盘活宅基地有利于解决城市高房价问题。因为土地供应会相应增加,从而拉动城市地价的下降,进而带动城市房价的下降。在重庆主城边缘一些区域的土地成本低、环境好,用宅基地修建住宅,相信会有很多人愿意去。

土地供应大量增加
将拉动整体房价下降

重庆社科院区域经济研究中心李勇研究员指出,新的土地改革是一件极好的事情,在土地供应方面松了很大的口子。他说,“此举让百姓更有获得感,对于农民及村级增收,都有好处。农民可把宅基地用作抵押,变成资产。”


实际上,有很多农民离开农村,只挂了户口,宅基地闲置,不少人把宅基地作为租赁房租给城里人。以前这类现象较多,很多人都在偷偷摸摸地做,只是没公开。

其中也容易出现纠纷,比如京郊画家村,由于农民反悔,使用者在法律上得不到保护。如果以后明确,将由暗转明,这是一件好事。

李勇认为,此项举措的出台,对于农村建设用地集约有效利用很有好处。农村可以集体组织的名义,共同入股,集中收购,实施股份制,让农民获得永续收入。

除了住宅,工业园、物流用地都会有促进。可以集中连片,修建标准厂房,物流基地。近些年,在农村有宅基地的农民进城致富后,便集中盘活闲置宅基地,回乡收购宅基地,集中几百亩进行集中开发。

李勇强调,目前新的土地改革思路只是研究阶段,也是未来国土改革的方向和思路,需要在法律上不断完善。建议现在一些地方试点,然后再大范围推开。


他认为,“虽然是吹风,但这个风吹得厉害。它将极大影响人们的心理预期,未来土地供应将增大。对一二线城市影响会更大,很多老百姓买不起房,农村租赁房会产生大量需求。这样,大量供应会推动商品房的应声而下,拉低整体房价的水平。”

另外,由于农民意识到宅基地的价值,宅基地价格会起来,也有可能引发大家去炒宅基地。李勇认为,相应政策配套很快将会跟上,甚至会出现交易中心。他说,宅基地建房并非隔绝城里人,只是杜绝城里人占据宅基地修建私人别墅和楼台馆所。

责编 林果 总值班 牟勇

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