或喜?或忧?2018重庆楼市趋势大解析

发布时间:2018-01-25 18:23:24 来源 重庆商报-渝州楼市

在“房住不炒”精神的指引下,2018年重庆的房地产市场将何去何从?

或“喜”:2018年,是转型之年、是跨界之年,重庆俨然站在新时代的新风口,房市后期发展想象空间无限。

或“忧”:2017年重庆市房地产市场一派繁荣景象,然而在一定程度上透支了市场消费力,给2018年预设了一个较高的增长门槛,且在国家调控政策频度明显加大的背景下,市场已经隐隐约约感觉到一丝凉意。

对此,重庆社会科学院城市发展研究所副所长彭劲松接受了重庆商报渝州楼市采访,针对2018重庆房地产市场的发展趋势与机会发表了自己的意见。

专家介绍

彭劲松


重庆社会科学院城市发展研究所副所长、研究员
中国社会科学院访问学者
重庆工商大学产业经济研究院兼职教授
重庆市地产集团有限公司董事会战略与投资委员会专家

主要从事城市发展与产业组织理论研究,已出版个人专著1部,发表论文30余篇,主持省部级课题7项,主持重庆市政府部门、区县政府部门委托咨询课题50余项,获得省部级优秀成果奖6项,有多项研究成果获得市委、市政府领导肯定性批示。

趋势1
总体基调:推进房地产市场平稳健康发展

2018年开年之际,南京、兰州等多个二线城市相继出台定向取消限购的政策,难道房地产市场开始“忽如一夜春风来”?

“有关部分城市对调控‘松绑’,应是一种有意无意的误读,引导甚至影响一种市场预期的企图十分明显。这更像是给来年市场高位下行担忧标注了一个隐喻。”

彭劲松表示:“无论是从中央经济工作会议还是全国住房城乡建设工作会议,传递的信号无不是坚持房子是用来住的不是用来炒的定位。因此,确保房地产市场继续平稳健康发展是政府调控的总基调。”


2018年重庆房地产的总体基调也是如此。

对重庆而言,短期房地产作为重庆市支柱性产业的地位仍没有改变,对全市经济增长的贡献力依然充足,房地产市场平稳健康发展的环境和基础依然扎实。

数据显示,2016年,房地产实现增加值926.19亿元,占全市GDP的比重达5.3%;2017年1-11月,全市房地产开发投资3575.30元,占全市固定资产投资的22.75%。

趋势2
房企竞争:强者恒强 品牌集中度提高

在2017年楼市调控持续加压的情况下,重庆温和增长的房地产市场暗流涌动,房企之间的竞争异常惨烈。

“从行业性质来说,房地产业作为资本密集型产业的属性必是无疑的。无论是从供给侧需要进行提质发展、规模化发展,还是需求侧需要市场提供品质型、宜居型产品来说,这个行业呼唤的是有实力、有品牌的住宅供应商。”彭劲松指出。


据官方数据,全市目前共有开发企业2725家。“按全市的开发体量,重庆地产市场容纳不超过300家(不算企业的下属项目公司)有信誉、上规模,具有较强市场操盘能力的开发商,足矣。”

市场总是大浪淘沙,小的开发企不断被整合出清,甚至在目前土拍市场已鲜见中小房企身影。

从鲁能、中海等房企在重庆深耕,到金地、绿城等全国性的房企新进重庆市场,再到融创、龙湖、金科稳坐重庆房企销售前三。强者恒强效应得到了市场竞争的回应。

根据CRIC系统发布的榜单,2017年,主城片区销售排名前20位的开发企业,按权益归属累计的销售额达1650.5亿元,几乎覆盖2016年主城片区销售额的83%。

彭劲松强调:“这也在另一个层面上印证了市场的开发商不在多,在精,在规模和实力。重庆房地产行业集中度继续提升,品牌开发引领全市房地产市场发展的格局在2018年必将得到清晰确立。” 

趋势3
产品升级:改善型需求将成引领市场主要力量

经过十余年的建设发展,城市居民已经由住得起向住得好方向转型。在这一背景下,再一次提升城市人均居住面积目标应是消费升级增长的应有之义。

以2016年全市常住人口为基数(暂不考虑全市常住人口净流入)、城镇化率每年提升1.2个百分点、2020年城市人均居住面积达到40平方米目标计,全市现有1908万城镇人口将新增住房需求11448万平方米,到2020年全市将新增城镇人口146.3万,新增住房需求5852万平方米,两项相加,至“十三五”期末,累计新增住房需求将达到17300万平方米,这当中更多地是改善性需求。


从2017年来看,各大品牌房企在改善这条道上一路前行,纷纷将自己的高端产品系落子山城。特别是在二胎家庭结构变化的背景下,2018年改善型需求将被喷薄式放大。

据了解,新世纪之初,重庆市就提出过让全市城市人均居住面积达到35平方米,这是一个很响亮的目标,而且已经接近完成。值得一提的是,彭劲松两年前在给某部门执笔的一份房地产开发规划文件中,也曾提出2020年全市城市人均居住面积目标将提升到38平方米。“现在看来,这一目标仍显保守。为改需而设计专属产品,将在2018年达到一个阶段性的高潮。”彭劲松坦言。

趋势4
区域发展:新区开发将成新的市场热点

“直辖前十年,重庆的城市建成区空间主要集中在两条南北走向的铜锣山和中梁山的槽谷之间,以解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪和杨家坪为代表的五个城市中心已经崛起,主城片区的建成区面积已经达到700平方公里。”彭劲松向我们阐述了重庆城市空间拓展进展。

“进入重庆直辖第三个新十年,主城向西、向东两翼拓展蓄势待发。按照规划,重庆主城片区的建成区面积将要在几年后达到1188平方公里,铜锣山和中梁山之间的重庆主城中部槽谷几无新的可建用地。未来十年,这一片区的主要任务是推进“城市装修”,做好存量部分的改造提升工作。”


从一轮轮的城市规划,我们不难看出重庆继续强化“多中心、多组团”的发展思路。

彭劲松认为,城市建设新的战场将向东西部两翼:西部槽谷——缙云山和中梁山之间的西部槽谷地带,东部槽谷——铜锣山和明月山之间的东部槽谷展开。

目前,沙坪坝区以西永为重点的西部新城建设,九龙坡区以西彭、陶家等为支撑的九龙西城建设,巴南以鹿角、界石、南彭为重点的南部新城建设,南岸以茶园、经开区为重点的江南新城建设,以及两江新区以龙兴、鱼嘴、复盛为主体打造的龙盛新城,将成为未来重庆城市新空间的新兴潜力板块。


可以将2018年看成是重庆城市空间重构的元年。一个由东、中、西三个槽谷城市联合而形成的“巨型组合城市”将不久崛起于长江之滨。

趋势5
开发模式:行业跨界发展、产城融合孕育新的市场机会

2018年,企业之间的竞争加剧,企业更需寻找新的发展方向,培育新的利润增长点,走相关多元化发展战略。

于是,转型发展、跨界发展,整合市场价值链,拓展新的业务领域,已经成为企业不约而同的行动。比如岁末年初,不少开发企业在新年战略发布会都提出,自己企业是城市综合运营商、城市生活服务供给商等。

事实上,众多品牌房企在多年发展所积累的业主资源,就是一笔巨大的可以开发的财富。

“从城市运营和深度挖掘客户需求价值寻找新的利润增长点,为既有客户和新增客户其提供安全、周到、便捷的生活、教育、休闲等全方位的服务,不仅是一项长期的、稳定的可经营事业,也必将为房企的核心主业发展带来更多的竞争力,赚得更多的口碑。”彭劲松表示。

同时,他还提出,从城市发展环境和发展阶段来看,重庆产业结构升级、旧的产能出清,新的动能培育,都已经到了一个临界点。


产城融合是城市提质发展的主流方向,产城融合,怎么“融”,是有很多途径和方略的。彭劲松提出了若干案例,比如,随着重庆打造“四主三辅”客运枢纽,重庆西站和沙坪坝高铁站的建成投用,重庆东站开建,新的高铁城市门户将确立形成,这是重大交通设施带动城市发展的产城融合;在乡村振兴战略背景下,建设以某一功能为主要特色的产业小镇,对重庆组团式城市空间发展进行支撑促进,这是城乡统筹发展为特征的产城融合模式;又比如,去年12月,国务院办公厅发布了《关于深化产教融合的若干意见》(国办发〔2017〕95号),对产教融合发展提出了许多干货性意见,其政策价值甚是值得去挖掘。

当今许多大学城发展到了一个阶段性顶点,就在于原来的路径是“大学+大学+大学……=大学城”,缺乏应有与大学紧密相匹配的功能支撑,导致有“教”无“城”,有“教”无“产”,而新的产教融合,应是“大学×产业=科技城”,作为大学城的升级版,这一形态,既是重庆城市建设缺少的,也是重庆城市发展所需要的,这是教育与产业深度融合为特征的产城融合发展模式。

责编 张晓 总值班 牟勇

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