长租公寓“暴涨”推手:资本、中介、房东谁是最后赢家?

发布时间:2018-08-20 15:48:31 来源 上游新闻


追不上房价的人,没想到有一天还会追不上房租。

在各种严厉的调控政策下,房价上涨趋势得到了遏制,但房租却有“接棒”趋势,多个城市出现大幅度上涨。

根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

房租暴涨,谁是背后推手?谁又是最后赢家?

资本:巨头纷纷入局,但还没赚钱

关于房租上涨的隐忧,由来已久。自有租赁关系开始,广大的房东和更广大的租客便站在利益的两面,作为弱势的一方,租客控诉房东单方面毁约、在合约期内涨租、临时逼迁等新闻并不罕见。

但有一天,当一个比个体房东更强大、更专业、有广泛话语权甚至能左右市场定价的租赁机构进场时,这些个体的矛盾和纠纷,便演变成了群体性的对立。

今年1月,自如完成了A轮融资,由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投,融资金额为40亿元,创下该领域纪录。根据各家的投资额和占比推算,自如目前的估值约200亿元。

除了自如、蛋壳等平台,亦有无数个不知名的小平台进入长租公寓市场。

资本入局长租公寓,但还没赚钱。

地产经济学家、方圆地产首席市场分析师说,“目前所有的长租公寓都是不赚钱的,也找不到盈利模式,就像共享单车一样,以为这个是风口,大家都想参与,但怎么赚钱不知道,也找不到盈利方案。”

他分析,目前租金回报率尽管已经涨了一些,北上广深这些在2%左右,“这是什么概念呢,房企的融资成本大概8%到10%,甚至更高。年投入只有2%到3%的回报,但年融资成本要8个点到10个点,收益远远覆盖不了利息,更谈不上超过本金,这个是最大的问题。”

另外,长租公寓属于重资产模式,而房地产项目很贵,造一个房子十几个亿,甚至几十个亿。周转越慢财务成本越高,这也是有问题的。

但连续暴涨的房租对资本有着巨大的诱惑力。


中介:抢房源、搞垄断,当“二房东”赚差价

数据显示,从2016年到2017年,从链家集团独立出来的“自如”品牌所管理的房源规模从25万间迅猛发展到了50万间。今年6月,自如CEO熊林在接受媒体采访时表示,目前自如管理着北上广深等9座城市的60万间房源。

8月17日,在一场电话会议中,原我爱我家集团副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。自如、蛋壳等长租公寓,因为有资本的支撑,从市场上不计成本疯狂收房子,再转嫁给承租人,推高了房屋租金。

有意思的是,8月18日上午,胡景晖在微信朋友圈宣布辞职,8月19日召开新闻发布会召开发布会还原离职内情。

以往的第三方租赁做的是流量,恨不得租金便宜点好成交,但类似于“自如”这种企业,房租上涨直接就能带来利润,因为它已经控制了房源。

中原地产首席分析师张大伟认为,当前北京大量房源在中介手中,中介改造成公寓后再出租,以二房东身份获得差价,中介资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。

租客:毕业季助推房屋租赁需求集中释放

7月份以来,伴随高校毕业生开始入职,房屋租赁需求集中释放,一些大城市租金水涨船高,尤其一线城市房租上涨明显。
自如CEO熊林发布的声明中也表示,过去十年,北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰,九月进入下行,无一例外。

我爱我家集团研究院的统计数据显示,今年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。

北京市统计局数据显示,2017年全市居民人均可支配收入为57230元,比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告,2017年北京人均月租金为2795元,同比上涨14%。

刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。据中国国际技术智力合作公司发布的数据,2017年本科毕业生起薪平均水平4854元,其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》,84.2%的应届毕业生需要租房,北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。


市场:供需结构失衡,优质房源稀缺  

在贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领看来,总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要推手。

贝壳研究院在《北京租金上涨的真相》报告中称,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

其他原因。此外,造成租金上涨的其他原因还有:90后成为租房主力,更追求品质生活,租赁业态升级换代,结构性上涨;楼市调控升级,部分有购房计划的人群,没有购买资格和能力等。

谁是最大赢家?

长租公寓是一门好生意吗?

8月19日,潘石屹对长租公寓进行了“吐槽”:不建议投资长租公寓,因为做这个业务一定会有银行贷款,银行贷款的基准利率是4.9%,实际成本会更高,把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。

潘石屹表示,其实租金再翻一番,做这个行业依然亏本,这是不赚钱的生意,靠烧投资者的钱是不归路。


但从政策和市场角度,长租公寓站在了机会的风口上。

最早提出“租购并举”,并明确其为住房制度改革的主要方向,始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向,针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。

“购”的一端过于火热,“租”的一端过于薄弱,长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康。

十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

包括广发证券在内的很多券商机构判断,未来房屋租赁市场未来将进一步扩大,并呈现量价齐升的态势。但在人们生活水平提高、消费升级的时代背景下,庞大的租赁市场面临供需错配、监管困难等诸多痛点。对比美国日本等发达国家现状,中国的住房租赁市场仍有巨大的提升改善空间。

而除了政策方面的变化,市场也在变化。

被动留在租赁市场的人口增多,主动进入租赁市场的人口也呈现增加趋势。若单纯从居住体验考虑,购房意味着巨大的成本支出。在获得相同居住体验的前提下,买房需付出的成本远远大于租房,并且未来这个成本差未来将会继续扩大。

这样看来,长租公寓实际上是在应对广阔的租房市场,以及租客、房东的诸多痛点。

因此,抓住时间窗口做大规模更加重要。而扩大规模的方法绝不是哄抬房租。

正如猫宁公寓联合创始人罗立华所言,这样一个资本游戏中,最大的赢家是房东,而运营商和租客一同承担房租上涨的压力。“但房东不会是最终赢家,如果项目无法运营下去,运营商把房源退回房东,而房东自身又不具备运营能力,会造成资源浪费……会产生一系列化学反应,而一个不良行业生态中不会有赢家。”

责编 李莉 总值班 杨波

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