慢新闻·调查 | 住宅车库还是商业车库?巴渝世家停车费大涨,居民大呼“停不起”

发布时间:2018-07-04 22:06:31 来源

上游新闻·重庆晚报慢新闻记者 朱婷 /文 任君/图
 
除了环境舒适,小区有个省心的停车位已经成为都市居住人群的必备需求之一。但近来,渝中区七星岗巴渝世家小区业主们,却因为停车问题和小区物业发生了许多纠纷。

小区业主用私家车堵住渝海城北区停车库一号桥方向的出入口

最近,重庆晚报慢新闻接到小区居民投诉,声称该小区楼下地下车库前几天价格大涨,月租停车费从550元涨到750元(经多方协商,收费标准改为月租680元),快赶上解放碑、时代天街等商业区的价格,居民们大呼“停不起”。7月3日,上游新闻·重庆晚报慢新闻记者就此事进行了走访调查。
 渝海城北区停车库一号桥方向出入口被堵

月租涨到750元,居民不依堵车库

7月3日上午,记者来到巴渝世家裙楼地下车库(渝海城北区停车库)看到,车库通往一号桥(佳佳玺车站)方向的出口通道中分两排停放了多辆私家车,过往车辆已无法进入车库。部分停放在通道中的车辆前挡风玻璃处还张贴有“合法维权,请广大业主鼎力支持”的字样纸片。

随后,记者到该车库位于巴渝世家大门口以及位于民安园附近的两个出口进行了查看,情况大致相同。

小区业主用私家车堵住渝海城北区停车库七星岗方向的出入口

为什么硕大的车库会被堵?记者向附近的商户和小区居民了解情况。据称,渝海城北区停车库位于巴渝世家住宅楼下负1层至负9层。去年开始,车库进行了重新装修,在大约2个月前装修完成。本月6月25日,物业贴出告示,标明车库即将涨价,且涨价幅度很大,收费标准将参照特级车库的标准执行,月租费为750元/月。

记者看到,在车库中张贴的《重庆市停车场备案登记证》及收费公示牌证实了小区居民的说法。证上显示,巴渝世家小区楼下车库名叫渝海城北区停车库,产权单位为江北嘴中央商务区投资集团有限公司,管理单位是重庆渝海物业公司,停车场类别为公共停车场,共有车位728个,停车场等级为特级。旁边张贴的“重庆市停车收费公示牌”显示,对于特级停车场,小型车的收费标准为每小时4元,包月停放为750元。

这样的收费标准引起小区居民的强烈不满:“我们就是普通住户,为啥在自己小区楼下的停车场停车,收费这么贵?这样的价格甚至和同区的解放碑、时代天街等商圈差不多。”

居民们就此与物业及车库产权方进行了交涉,对方回应称,车库属于商业车库,并非小区配套车库,收费标准合法合规。

车库方张贴的停车费调价的提示,月票调整为680元

不是小区配套车库?住户两点质疑车库产权

“这并不是小区居民胡闹,而是不得已为之。”上午10点左右,记者见到小区业主代表之一李先生。他表示,小区车位涨价看似合理合法,其中却有很多“说不清楚”的地方。

李先生称,渝海城北区停车库的主要产权原属于巴渝世家小区开发商渝海实业。后来,据说因渝海实业的债务问题,车库产权被该公司向银行抵押后拍卖,产权现属于江北嘴中央商务区投资集团有限公司。目前,该车库已重新装修成为非住宅类特级车库,小区居民面临高昂的停车费用。但实际上,这个车库的权属绝不是与小区居民没有关系。若不采用非常手段维权,那么居民们无疑是放弃了自己应有的权益。

李先生称,小区业主们对该车库的权属大致有两点质疑:
一是住宅通常都应当配套一定的车位,供小区居民优先使用。但根据现在车库管理方的说法,楼下车库已经和小区业主没有什么关系。那么是否这个小区在规建之初就没有任何配套车位?并且现在大家也没有权利优先使用小区楼下的车位,他们希望开发商和物业能给个说法。

二是公摊面积问题,根据小区业主们购房合同上关于共用房屋分摊建筑面积构成说明,该小区裙房(负1至负9层为裙房,也就是车库所在位置)及住户按照0.0627(不同房型住户公摊系数有差别)公摊并共享设备间、物管用房(也属于裙楼)。

也就是说,小区业主承担了车库部分区域的公摊面积,且根据小区总建筑面积和系数粗略计算,这个公摊面积达到近6000平方米,分摊到9层,每层都有600多平方米。按照常理理解,小区住户公摊面积一定是属于小区公共区域,由业主们共同享有产权。因此,小区业主们认为,开发商根本无权抵押出售车库产权。

李先生称,关于这些问题,在之前他们与物业及产权方代表进行交涉时曾提出过质疑,但对方并未能给予答复,甚至对于公摊的具体位置也无法解释清楚。

小区业主用私家车堵住渝海城北区停车库华一坡方向的出入口

产权方:正搜集相关资料,暂不接受采访

那么,小区业主们这些质疑是否合理,产权方如何回应呢?

车库管理方重庆渝海物业相关负责人称,车库的产权不属于渝海物业。作为第三方,他们只有管理维护的职责。据他们了解,产权单位之所以提高停车费,是投入了一定资金对车库进行重新装修。该负责人表示,因为知道产权单位要涨价,他们还从中进行了建议和协调。最后,产权单位采纳物业的建议,将小区业主停车的包月价格确定在680元。

记者随后前往公示的产权方——江北嘴中央商务区投资集团有限公司了解情况。该公司相关负责人表示,该车库由旗下重庆市江北嘴聚鑫投资有限公司拥有并管理。随后记者又前往聚鑫公司所在位置,希望了解相关情况。

该公司两位工作人员接待了记者。他们表示,渝海城北区停车库的收费价格是经相关部门核准,是合法合规的,但要采访需要走公司流程。随后,记者根据他们的要求递交了采访相关问题。但截至7月4日下午截稿,该公司工作人员表示,他们正在搜集关于车库的相应资料,暂时不接受采访。

7月3日下午,记者前往渝中区国土资源管理局进行了咨询。渝中区国土局工作人员表示,根据小区购房合同,小区居民楼与车库是同一宗地,小区居民享有土地共有使用权。当天下午,记者同时前往了规划部门,就该小区规建车位配套和具体公摊面积递交了书面的查询申请,目前还未得到回复。

渝海城北区停车库内悬挂的收费公示牌

律师:
老旧小区情况复杂
需具体分析

记者就此事咨询了重庆坤源衡泰律师事务所徐兴权律师。徐兴权表示,巴渝世家属于老旧小区,情况比较复杂。

首先,如根据业主们的主张,车库若确实有小区业主的公摊面积,那么根据物权法,公摊面积是由小区居民们共有,开发商与物业均无权处置。

此外,按照现在物权法的司法实践裁判原则,开发商要对外出售、出租小区配套车库,需要进行公示,明确通知住户业主,要其放弃购买权与使用权后,方能进行。若未公示,业主可起诉其销售行为。但是,主张此类权利有一定的诉讼时限,超过时限后维权将十分困难。并且,老旧小区的情况比较特殊,修建时物权法和对于车位配套的相关规定尚未出台,这也会增加维权难度。

徐兴权还认为,若第三方合法合规地取得了产权及相关审批,由第三方来承担历史原因造成的损失也不太合理。所以,他认为此事涉及时间长,情况复杂,业主若要维权,需要查阅大量资料,从细节上具体分析。

责编 朱亮  视频 王善昆 审校 黄艳春 总值班 杨波

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