2007房地产法律顾问研讨会上专家认为

　　昨日，重庆市2007房地产法律问题研讨会，在石桥铺南方君临酒店举行。

　　本报讯 24日，市高院、市司法局、市工商联联合举办“2007房地产法律顾问研讨会”，法官、律师、房地产商界的大腕聚集一堂，纵论重庆未来房地产开发所面临的问题。

　　研讨围绕“统筹城乡与房地产”、“物权法与房地产”和“建设工程施工中的法律问题”等话题展开研讨。特邀嘉宾、市高院副院长宋令友认为，随着城乡统筹的深入，我市的房地产界也迎来四大机遇：一是随着城镇化进程的推进，到乡镇、区县、市区定居的农村人口越来越多，到2020年城镇化率将达到70%以上，城镇户籍人口增加700万人，每年移居城镇人口将达50余万，相当于10个小型县城的容纳人口。城镇将不断扩容，房屋的需求量必然加大；二是城乡统筹步伐的加快，必将建立新型土地平衡与管理制度；三是随着社会主义新农村建设的深入开展，围绕“村容整洁”的目标，新农村集中居民点建设、宅基地整理等将会逐步开展，新型的村镇房地产建设将大有可为；四是政府鼓励工商资本下乡参与土地规模经营和现代农业开发，为房地产企业下乡投资参股，联合发展现代观光农业，组建农村集体公司开展经营提供了广阔的发展空间。

　　与会人员认为，《物权法》的实施，将得房地产诉讼案件在明年有较大幅度的增长。因为，我国长期缺乏较为健全的物权法规范，以往，很多物权方面的法律法规缺失，社会现存的物权遗留争议数量很大。

　　本组稿件由记者 唐中明 莫雪庆/文 杨帆/摄

　　开发商

　　新法刺激置业欲望

　　参会房地产商对于《物权法》的实施表示出极大的热情。记者从来宾签到册上看到，部分原本没有邀请参会的房地产商也主动到会，听取法官、律师界对房地产开发的看法和忠告。

　　嘉宾认为，《物权法》明确了私人所拥有的物权的保护，老百姓可以放心投资于房地产，也可以放心购置房屋。与此同时，房地产的开发成本和难度将会增加。因为，随着老百姓对《物权法》的深入了解，老百姓维护私权和争取利益的意识会大幅提高。而且《物权法》对征收土地、房屋的程序，补偿原则等作了严格的规定。所以，这些都将使得开发商在开发房地产时成本增加，同时延缓征地、拆迁的进度，从而使房地产开发的速度在现有基础上明显放慢。

　　律师

　　业主常常忽视物权

　　重庆潜卫律师事务所的唐禄军称，如今，许多有钱的市民买了第二套、第三套商品房，就把闲置的房屋用于出租。许多小区的电梯广告、户外广告产生的收益，许多业主认为自己该分一份。其实，作为租房人，除了不能处分该建筑物外，小区共有部分产生的效益，比拥有房屋产权的更应该得。

　　房有了，该买车了，但小很多业主抱着这样的想法：车的数量剧增，车库位置却一天比一天少，因为都被别人捷足先登，许多业主只能望停车位哀叹。市一中院民四庭庭长彭朴对如何满足业主的停车位表示出担心，《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。但怎样才算“首先满足业主的需要”，也值得商榷。

　　绿地成为维权盲区

　　眼下，一些开发商为了将底楼的商品房有“卖相”，让售楼人员极力推荐底楼，并还许诺将底楼窗台外的绿地送给业主，或者卖给业主。殊不知，一旦其他小区业主讨要绿地权，购房户可能要吃官司。

　　《物权法》允许开发商将设定为专有的特殊绿地以商品房买卖合同出手，或附赠给购房者。开发商若要行使这项权力，必须保留绿地的土地所有权，不进入业主公摊面积；或者虽将绿地进入公摊面积，但在商品房销售之前就明示哪些绿地归某特定个人专门使用，并取得全部买房人的同意。这样，才能将绿地由建筑物区分所有的共有性质转化为专有。

　　根据《物权法》相关的规定，如果在房屋买卖合同中约定由购房户个人使用的地面花园，可以按照约定由购房户个人使用。其他小区业主也只有赏花的份，但就不能去干涉。

　　唐禄军认为，开发商必须明确的是，在此情况下，开发商是没有土地使用权的，不能将绿地出售，只能附赠给特定业主使用。同时，将这一部分属于该业主使用的相关费用单独计算，使其从其他业主中共有部分扣除。

　　唐禄军认为，专有绿地的使用人在使用中必须自己掏钱进行管理，而不应该由其他小区业主来埋单，而且，该业主还应该保持对绿地的整体美观，否则，其他业主有权干涉和制止。

　　法官

　　预计房产诉讼增加

　　市一中院民四庭庭长彭朴认为，《物权法》的实施，给司法审判提供了相应的裁判规则。我国长期缺乏较为健全的物权法规范，以往很多涉及物权的问题“无法可依”，例如“业主的建筑物区分所有权”、“善意取得制度”等等。法院对于这类问题的处理，常常只有依据法律理论，而将法律理论作为判案依据存在两个明显不足，首先是对同一问题的理解法律理论往往存在分歧，其次是法律文书无可以引用的法律条文，法院只有“犹抱琵琶半遮面”，影响到法院裁判文书的公信力。

　　彭朴认为，预计一段时间内，房地产诉讼案件会有较大幅度的增长。因为在以往，物权方面的法律法规缺失，社会现存的物权遗留争议数量很大，可以预见，《物权法》实施后，诉讼案件将有很大增加。加上《物权法》在拆迁补偿标准等问题上加大了对物权的保护力度，也使得房地产开发商在这方面处理得很谨慎，但也会招来维权官司。

　　“公共利益”如何界定？成为《物权法》所面临的疑难问题之一。彭朴认为，《物权法》的出台实施，也将许多新的疑难问题摆了出来，如《物权法》与《土地管理法》、《房地产管理法》的适用关系。“公共利益”如何界定？相邻关系中不违反国家有关工程建设标准是否就不构成对相邻建筑物通风、采光和日照的妨碍？单个业主或部分业主就全体业主共同利益的事项是否可以告到法院，是否有资格去告？