关键词：保障性住房

　　解读：所谓保障性住房，就是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。

　　今年“两会”传达的一个重要信息就是政府更加重视住房保障。业内人士分析表示，“两会”上就预示今年楼市格局将发生新的变化。据介绍，新组建的住房与城乡建设部今年将重点解决城市低收入家庭的住房困难，同时将帮助中等收入家庭解决住房问题。

　　市国土房管局相关人士表示，今年全年计划建设政府保障性住房235.9万平方米，用地面积85.1公顷，其中经济适用住房201.9万平方米，廉租住房34万平方米。从区域方面划分，都市主城区计划建设政府保障性住房193万平方米，住房建设用地63.24公顷；远郊区县计划建设政府保障性住房42.93万平方米，住房建设用地21.86公顷。

　　专家点评：重庆大学房地产学院院长任宏表示，从目前我市楼市的供应可以发现，今年房地产市场将呈产品两极分化的格局。据中原地产初步统计，2008年市场的高端产品放量很大，“与往年相比，今年是高端产品推出最多的一年。”

　　专家表示，大量的廉租房、经济适用房等政府保障性住房涌入市场，并不会对整个房地产市场造成冲击。但也有业内人士表示，虽然保障性住房对于中高档次的楼盘来说影响不大，但是对于中低品质的楼盘来说，对其客户群体必然会造成一定的影响。　　

　　关键词：旧城改造

　　解读：4月10日，在我市第四场自主新闻发布会上，重庆市政府新闻发言人文天平透露，据有关部门的摸底和调查，目前主城区危旧房的总量是786万平方米，其中的旧房是431万平方米，危房是355万平方米。2008年我们主城区危旧房改造计划要完成230万平方米，今年的工作重点主要是房屋安全隐患突出、两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要的节点区域的危旧房。

　　据介绍，目前危旧房改造片区的拆迁红线范围的划定正在进行与主城各区政府对本区域内城市建设规划目标的结合工作，近期市政府将颁布《关于加快主城区危旧房改造的实施意见》。

　　政府对危旧房改造加大了行政统筹力度，计划用3-5年时间完成。从改善民生的角度出发，政府除了采用廉租房和经济适用房的方式来保障拆迁安置住户以外，还计划按拆迁总量的50%建设一批专门的安置房来缓解对商品房需求的压力，避免出现因危旧房改造拉高主城区商品房价格的现象。

　　专家点评：中原地产重庆公司副总何伟坚表示，规模化的旧城改造必然会带动房地产业的发展。因为大规模的旧城改造使大量居民开始新的置业，被拆迁人多选择货币化安置，出现了大量抱着现金找房子的人，从而带动了二手房、租赁房和中低档现房市场的活跃。

　　记者 曹勇

　　关键词：外来军团开发首超本地军团

　　解读：2008年，中国房地产综合实力50强企业有近30家落地重庆、TOP100强房地产企业有一半落地重庆；入渝外来企业中至少有57家正在或即将进行大规模开发。

　　据纬联地产对91个重点外来企业的跟踪数据显示，截至2007年底，外来房企共拿地约39430亩，总建筑体量约5829万平方米，其中待开发的潜在体量约1764万平方米。其中，占地过千亩的项目至少在25个以上。如富力城占地3800亩、同景国际城3000亩、融侨半岛3000亩、奥林匹克花园3000亩、鲁能星城和鲁能领秀城各2000亩左右……

　　这些土地将在今年大量转化为产品爆发。奥园康城60万平方米将同期动工并在年内销售、富力三盘年销售体量47万平方米、中海两盘年销售体量35万平方米，而年销售体量10万平方米左右的楼盘也有近20个……外来军团的开发量将首次超过本地开发企业。

　　专家点评：重庆立业顾问副总沈光明认为，近两年，大批入渝的外来房企与2002年前后空降山城的外企，在特点上有明显不同。2002年前后入渝的外企多为区域性名角，全国影响力不够，进入重庆，也多是为了实现集团自身的多元化发展，其中不少为房地产外行企业。近两年入渝的房企，多为全国一流名企，专业化势头明显，如中海、招商等以地产为主业的集团，拥有开阔的国际视野、资本运作娴熟，精细化层度更高，进入重庆多是出于全国性的战略布局考虑。

　　记者 高洁

　　关键词：重庆百亿元俱乐部

　　解读：销售规模过百亿元，是中国众多品牌房企竭力奋斗的目标。一旦销售过百亿元，就意味着这家公司已经进入到中国房地产企业的领军行列。重庆首家百亿企业并未出现在房地产领域，2006年，力帆成为我市第一家年销售收入突破百亿元的民营企业。但重庆的百亿元企业更多集中在房地产领域。

　　2007年，隆鑫控股、龙湖集团率先跻身百亿元企业行列；2008年，龙湖地产销售任务在去年的基础上翻了一番，目标200亿元；金科集团销售目标110亿元。本土领先企业之外，2008年，全国百亿元企业入渝数量更是惊人。三分之二的全国房地产百亿元企业纷纷进驻，其中包括万科、中海、富力、碧桂园、保利、恒大等。可以说，从2008年起，重庆也有了大鳄云集的“百亿元俱乐部”。

　　专家点评：重庆中原地产副总何伟坚认为，多家百亿元房企进入，重庆楼市竞争将更加激烈。首先是大型企业之间的竞争加剧。核心城市好的地块，可能会引来国内众多大型房地产企业的竞价厮杀。其次，中小型企业的生存会更加艰难，很多这类企业将面临土地与资金的双重压力。而从行业层面来说，今年经济适用房等保障型住房将陆续上市，这将从实际需求、消费心理等方面对市场造成重大影响，类似于2007年中的那种楼市火爆情形，不大可能再度出现，实力强劲的企业将最终拥有绝对市场份额。

　　记者 高洁

　　关键词：万科入渝

　　解读：尽管万科与重庆房地产企业的合作密谈了近半年尚未有准确结果公布，但万科进入重庆的消息仍让业内人士津津乐道。

　　消息人士透露，万科看中的重庆房产企业是重庆中核宜华置业发展有限公司。资料显示，中核宜华置业发展公司成立于2006年6月15日，注册资金5000万元。

　　3月底，中核宜华一位不愿透露姓名的人士告诉记者，万科和公司的合作谈判从年前就开始了。不过，双方到底采取怎样的合作方式，该人士称目前还不是公开的时候。

　　4月中旬，针对有媒体“万科与渝开发已草签了战略合作协议，双方将共同开发重庆房地产市场”的报道，万科和渝开发同时发布澄清公告称：双方有过意向接触，但到目前为止双方并未达成任何协议。

　　专家点评：中国房地产行业巨头，中国房地产百强第一位——万科集团的一举一动都备受关注。纬联（重庆）公司副总经理曾滢认为，万科来渝说明万科也看好重庆房地产市场的发展前景。万科的产品有一定的竞争力，品牌信任度比较高，所以认为万科进入重庆可以称为今年楼市的一个亮点。          记者 曹勇

　　数字2008

　　奥运年的重庆楼市到底如何演绎？怎样在瞬息万变把握市场脉搏？近日，市国土房管局相关人士用《重庆市2008年度住房建设计划》的一系列数字，阐述了2008年的房地产市场发展趋势。

　　关键词：住房建设总量

　　全市新建住房2499万平方米

　　市国土房管局相关负责人表示，按《重庆市2008年度住房建设计划》，2008年全市拟新建住房建筑总面积2499万平方米，住房建设用地总面积1174.5公顷，其中：都市区拟新建住房建筑面积1491.1万平方米，住房建设用地面积622.5公顷；远郊区县拟新建住房建筑面积1007.9万平方米，住房建设用地面积552公顷。

　　关键词：住房结构

　　90平方米以下超7成

　　据介绍，今年全市拟开工建设住房中，套型建筑面积90平方米以下住房面积1787.2万平方米，占开发建设总面积的71.5%；廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应783.8公顷，占居住用地供应总量的66.7%。

　　关键词：商品住房建设

　　全年商品住房建设2263.1万平方米

　　根据计划，全年商品住房建设为2263.1万平方米，住房建设用地面积1089.4公顷。其中，都市区计划建设商品住房1298.1万平方米，住房建设用地559.3公顷；远郊区县计划建设商品住房965万平方米，住房建设用地530.1公顷。

　　其中，中低价位、中小套型普通商品住房1577万平方米，住房建设用地面积698.7公顷。按区域，都市主城区拟建897.7万平方米，住房建设用地359.1公顷；远郊区县拟建679.3万平方米，住房建设用地339.7公顷。同时，根据房地产市场运行情况和供地状况，逐步在都市区试点建设“两限”普通商品住房。 

　　关键词：主城各区住房建设

　　渝中区：拟建住房51.6万平方米，住房建设用地19.8公顷。其中商品住房建筑面积47.1万平方米，住房建设用地19.4公顷

　　沙坪坝区：拟建住房95.3万平方米，住房建设用地36.5公顷。其中商品住房建筑面积71.4万平方米，住房建设用地29.8公顷。

　　江北区：拟建住房242万平方米，住房建设用地100.8公顷。其中商品住房建筑面积221.4万平方米，住房建设用地95.4公顷。

　　南岸区：拟建住房215.2万平方米，住房建设用地87公顷。其中商品住房建筑面积201.4平方米，住房建设用地84.8公顷。

　　九龙坡区：拟建住房286.6万平方米，住房建设用地121.6公顷。其中商品住房建筑面积266.9万平方米，住房建设用地115.2公顷。

　　渝北区：拟建住房428.5万平方米，住房建设用地183.4公顷。其中商品住房建筑面积371.2万平方米，住房建设用地163.8公顷。

　　大渡口区：拟建住房28.2万平方米，住房建设用地11.9公顷。其中商品住房建筑面积23.7万平方米，住房建设用地9.6公顷。

　　北碚区：拟建住房99.8万平方米，住房建设用地42公顷。其中商品住房建筑面积51.5万平方米，住房建设用地22.2公顷。

　　巴南区：拟建住房44.1万平方米，住房建设用地19.4公顷。其中商品住房建筑面积43.5万平方米，住房建设用地19.1公顷。

　　记者 曹勇 整理

　　市场类

　　关键词：房价看稳

　　解读：稳定压倒一切。在今年全国多个城市出现房地产“价格拐点”的时候，重庆的房价却保持着异常的坚挺。源自市国土局的统计数据表明，目前重庆主城的成交均价已经超过4000元/平方米，品质高一些的楼盘价格更是向6000元-7000元/平方米看齐。

　　目前，重庆楼市的一个现象是，对于一个中等房地产项目（指其位置、产品等方面都还不错）的定价在4000元-4500元/平方米之间，基本上会很快销售完毕；定价在5000元-5500元/平方米之间，关注度仍然会很高，但是销售速度一般；而定价在6000元/平方米以上的话，销售速度就会受到影响。相比两年前绝大部分老百姓在3000元-4000元/平方米的心理价位，这多少说明市场对均价的接受度在提高。

　　一方面是老百姓购买力的提升促进重庆房价趋稳，另外一方面则是今年重庆高端物业放量惊人，其中又以别墅和滨江高层尤为突出。早在今年1月，市场就有非官方统计宣称，今年将亮相市场的别墅类产品达到创重庆纪录的2800套；随后又是以南北滨路为主的滨江高层项目频频亮相，尤其值得一提的是，今年推出的滨江高层多为项目里最靠近江或者景观视野最好的组团，其价格将明显高于一般的物业。今年别墅和滨江“豪宅”的涌入，对刺激房价保持良性增长将起到重要的作用。

　　专家点评：在经过去年的过于火爆和价格大涨，以及今年年初的市场异常冷清之后，房价是否会降一直是市场上最关注的话题。然而，从政府官方统计的数据表明重庆房价即使在最冷清的2、3月仍然坚挺。

　　我们说了很多年重庆房价是一个洼地，在四五年前，重庆的房价几乎低于全国大部分大型城市，这同一个直辖市的身份和发展是非常不相称的。所以，重庆房价走到今天，更多意义上是一种补涨，只是在今后一段时间内，不太可能再出现去年那种非理性的疯狂上涨，而将是保持稳定的小幅度攀升。

　　关键词：销售回暖

　　解读：在今年2月份重庆市场成交量屡创新低的时候，市场对楼市的信心走入“冰点”。好在3、4月春暖花开的同时，楼市也开始了破冰之旅。

　　一方面是官方成交量数据的节节攀升，拿其中一个例子来说，3月最后一个星期来说，商品房成交2168套，成交面积20.13万平方米，成交金额8.69亿元。这个数据相比3月10日到16日那个星期的商品房成交1640套、成交面积16.23万平方米、成交金额6.26亿元，各项指标上涨20%左右。

　　另外一方面就是回暖场面直接反映在销售环节。这样的消息不断成为新的话题：保利·国宾上院开盘即取得了60%以上的不俗业绩；东原·香山开放日车龙排了1公里；瑞安·重庆天地终于正式开盘销售，主力价格在12000元/平方米-15000元/平方米之间的精装江景房，开盘销售达到60%以上；庆隆·南山玺馆开馆登记超过200户客户；珠江·太阳城从3天1套到1天1套；聚信广场的开盘销售则达到95%……

　　销售速度的提升表明的是市场信心的复苏。在如今国家没有更多“新政”出台的情况下，越来越多市民开始不再过多观望楼市发展，而是在自主性需求比例不断增加、以及对重庆未来信心更充足的情况下，托市已经开始。

　　专家点评：前一段时间的冷清对于重庆楼市其实是件好事，因为这样的“寒流”可以让那些投机性的投资行为被清理出市场，让更多有住房需求的老百姓有机会赢得房源，而不是在一片盲目的追捧声中失去理智性购买。

　　所以，去年7、8月份那种疯狂岁月将一去不复返，重庆市场也会变得更加理性和合理。而如今重庆的人均GDP和人均可支配收入步步高升的时候，有能力购买的市民比例将越来越大，市场销售回暖也在情理之中。

　　记者 周大佐

　　产品类

　　关键词：两极分化

　　解读：高端产品和低端产品各领风骚，2008年，楼市产品呈现两极分化趋势。一般来说，楼市产品的结构通常为“纺锤形”，即中端占主流，高端和低端的放量都比较小，但今年情形发生变化。稍加留意就可以注意到，高端产品和低端产品的放量开始大幅增加，而中端产品则开始缩水，“纺锤形”的瘦身趋势非常明显。

　　专家点评：重庆中原地产副总何伟坚证实，楼市产品的两极分化情况确实存在，而且呈现愈演愈烈之势。根据中原的统计数据，今年1-4月高端产品的放量大幅增加，与去年同期相比，差不多增长了近1倍。同时，在前些年低端项目处境艰难的局面相比，今年低端项目也迎来春天。

　　何伟坚认为，楼市产品结构的变化来自于政策大势的走向。在一般的市场情况下，中端产品最受青睐。但在宏观调控、银根紧缩的背景下，中端产品反而最尴尬。因为，高端产品的保值增值能力强，受市场影响小。所以在不明确的市场情况下，今年以别墅洋房和滨江物业为代表的高端项目放量巨大。同时，国家对于住房民生的关注，也让低端产品大行其道，廉租房、经济适用房、限价房等的推出，使低端产品的放量增加、地位提升。尤其值得注意的是，这些低端产品在今年还只是刚刚起步，更多的还在筹备或规划设计当中，未来2-3年的放量会非常巨大，足以成为楼市中的一大主力。

　　记者 王春龙