——低总价楼盘的“八大指数”

　　“低总价楼盘”是近两年才出现的词汇。准确地说，在2007年那波大涨之前，重庆楼市房价偏低，所以没人提什么“低总价楼盘”。但在大涨之后，房价之高已相当考验老百姓的承受能力。于是，功能完善和性价比很高的低总价楼盘就开始大行其道。

　　那么，在低总价楼盘如雨后春笋大量出现的情况下，如何评判一个楼盘是否值得购买？专家认为，对低总价楼盘来说，性价比才是硬道理，老百姓买得起的房子才是好房子。

　　四大重点关注指数

　　价格是第一销售力

　　近两个月来，重庆楼市呈现出乍暖还寒的格局，稍微留意一下上市的诸多楼盘，就可以很容易地发现，那些卖得好的都是价格策略比较务实的楼盘，而卖得不好的基本上价格都有虚高。这其实说明，在目前市场情况下，价格才是第一销售力。而这也正是低总价楼盘仗之横行江湖的第一利器。

　　低总价楼盘分为大致两种，一种是区位、配套、自然环境不怎么样，空间设计也很平庸，但是单价确实低。另一种则是区位、配套、自然环境都很不错，空间设计也颇有闪光之处，而且很多都是品牌开发商的作品。这种楼盘单价虽然不低，但通过控制面积达到控制总价的目的，是现在低总价楼盘的主流。

　　事实上，这部分低总价楼盘其实是国家90/70政策的具体落实，只是在前些年落实得不太好。现在，开发商在房价大涨的市场逼迫下，终于开始了对中小户型、中低价位房屋的自发努力。这种努力在户型打磨方面尤其明显，力求以最小的面积实现最多的功能。

　　“偷”面积

　　空中院馆、功能空间、可变空间、X+1可变户型……现在楼市中盛行的各种提法，其实有一个共同的名字——“灰空间”，也就是合理合法偷面积的手段。如融侨·香弥山2号就通过对夹层、平层空间的设计，达到“买一房得两房，买两房得三房，买三房得五房”的效果。

　　“灰空间”最早是由日本建筑师黑川纪章提出，本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的。但就我们一般人的理解，就是那种半室内、半室外、半封闭、半开敞、半私密、半公共的中介空间，我们更加注重这部分空间的“半价”实惠。

　　事实上，不少地段好、配套优的低总价楼盘，销售单价其实并不低。那么，他们凭什么吸引人们购买呢？答案就是灰空间。有些楼盘，通过对灰空间的大量运用，赠送面积甚至可以高达30%，按实得面积计算，事实上单价并不显得很高。

　　所以，在挑选低总价楼盘时，不要只看销售面积，还要仔细算算，你的房子“偷”了多少面积出来？实际单价到底是多少？然后，你就可以知道，这个楼盘到底值不值得购买了。

　　居家方便很重要

　　通常来说，购买低总价楼盘的市民，大多是买来自住的，以投资为目的的只是少数。既然是自住为主，那么居家方便就很重要。

　　以你家为中心的1公里范围内，有多少家大型超市、商场？有多少家银行的营业网点？有多少医疗机构和中小学校？交通是否方便？餐饮是否发达？甚至有没有电影院、健身场所等休闲文化设施？

　　如此种种，关系到你日后生活的便利，不得不慎重考虑。比如北城天街的长安·麒麟公馆、东和城，融侨半岛成熟大社区里的香弥山2号，龙溪片区的聚信广场·新城际，新南湖中心的巨成·龙湾、鑫茂源·E时代，都是优秀低总价楼盘的典型代表。

　　山水不是高价房的特权

　　对重庆而言，楼盘的自然环境大致就是天然山水和人造园林。必须指出的是，稀缺的天然山水资源并不是高价房的特权，低总价楼盘一样可以拥有。比如融侨·香弥山2号位于融侨半岛东南面半山之上，与渝中区一江之隔，部分高层不但拥有一线江景，还可尽享对面渝中万家灯火之盛景。再比如彩云湖片区的朵力·尚美国际、协信·天骄城、同天·观云邸、巴国公馆，也是低总价楼盘享受湖景资源的典型代表。

　　同时，在小区园林的打造上，低总价楼盘的投入不大，但一样可以打造出完美的内部环境，如巨成·龙湾的新中式园林。事实上，与自然和谐相处的房子未必需要奢华的材料投入，朴素的设施同样可以表达建筑之美。

　　重庆低总价楼盘扫描

　　新南湖片区

　　南岸的新南湖片区早已成为主城公认的品质人居高地，这里聚集着众多的优质低总价楼盘。以前有金阳·罗马假日和骏逸蓝山的地中海风情小户，现在则是巨成·龙湾、融侨·苹果城、万友·七季城、鑫茂源·E时代、兰湖天等众盘云集。

　　此外，新南湖的临近区域也有不少值得购买的低总价楼盘，如辅仁路的康德·国会山，临近南坪商圈的融侨·香弥山2号、一米阳光二期，都是中小户型楼盘，虽然单价比新南湖略高，但有着区位、配套的优势，性价比还是非常高的。

　　彩云湖片区

　　低总价楼盘的另一个聚集地在彩云湖片区，以及相关的高九路上。

　　在彩云湖周围，有朵力·尚美国际、巴国公馆、协信·天骄城、同天·观云邸和金科·云湖天都精装Mini公寓。这些低总价楼盘具备难得的湖景资源，在未来将转化成实在的价值，性价比毋庸置疑。高九路沿线，则有南方·苹果派、永年·高九领地、凯莱阳光等楼盘，随着高九新区的逐渐成熟，未来价值亦不可限量。

　　各大区域核心

　　更多的低总价楼盘分布在各大区域中心，配套优势非常明显。在北城天街，长安·麒麟公馆有40平方米-70多平方米的单配和两房，东和城有34平方米－52平方米SOHO公寓。在沙区三峡广场周边，目前有融侨·诺丁阳光、华宇·西城丽景、融汇·新时代、QQ时代在售，金阳·牛津街也即将亮相。其他如南坪中心附近的亚太商谷投资型商住公寓，大渡口行政中心附近的科尔士·天辰美苑，都是值得投资或自住的优秀低总价楼盘。

　　记者 王春龙

　　四大一般关注指数

　　时尚活力

　　值得注意的是，低总价楼盘的客户群中，有相当大一部分是初次置业的年轻人。“年纪轻轻住融侨”，就是香弥山2号对这部分客户的直白呼唤。年轻人大多追赶时尚，于是建筑的时尚感在一定程度上左右了他们的购买决策。

　　专家认为，一个社区的时尚氛围主要来自三个方面，一是建筑的外观和风格，二是配套的时尚商铺，三是时尚的人本身。在这方面，金阳地产是最典型的代表。如纯小户型社区的金阳·罗马假日，建筑风格充满浓郁的意大利风情，其商业街——马尔他大街配置有时尚的星美影院、橡树林酒店、一兆韦德健身会所等，目标客户则直指“70年代生人”，一群具有小资情调的时尚人群。

　　容积率

　　对住宅来说，容积率是个很重要的指标。但对于低总价楼盘来说，这个指标的重要性却在降低。因为，低总价楼盘本身大多是小户型产品，已然决定了在同等体量下，户数要远远超过一般住宅项目，居住品质的降低在所难免。当然，容积率越高，同等地块上的建筑体量就越大，加上低总价楼盘本身的高户数，生活品质自然要受到影响。

　　不过，鱼与熊掌不可兼得，在低总价的前提下，容积率高一点也并非不可忍受。

　　安全

　　重庆如今各大小区都有先进的门禁系统，安全似乎不是什么值得操心的事情。但对低总价楼盘来说，保安的安全意识等软件因素的作用，可能还要大于硬件设施带来的保护。

　　市场上的普遍情况是，一些位于核心地段的低总价小户型社区的出租率很高，这就决定了社区的人员构成必然复杂，存在一些不可控制的因素。而低总价楼盘保安人员的数量与住户数量相比，必然显得僧多粥少，这就需要保安具有良好的安全意识和工作能力。

　　公共关系

　　与极其注重个体隐私、甚至住户之间老死不相往来的高档楼盘相比，低总价楼盘的人气显然要高得多。家长里短、生活琐事，都可以成为邻居们的谈资，这样的社区有点像以前的四合院，其实更像传统中国人的生活。

　　当然，在一些住户构成更加纯粹的小户社区，如核心地段的低总价、高单价楼盘，公共之间的关系却显得陌生，因为这里住的基本都是为未来打拼的年轻人，或来自外地的暂住客，相互之间的交流就要少很多。

　　如何选购

　　低总价楼盘

　　低总价不意味着低品质，市场上其实有不少高品质的低总价楼盘，关键看你是否有一双慧眼，能够在众多的低总价楼盘中，选中含金量最高的那一个。

　　小心低总价下的高单价

　　低总价是很多小户型楼盘的宣传卖点，通常销售人员会对你强调总价低，而不会刻意提醒你实际单价有多高。事实上，选购低总价楼盘并不能只看总价，必须小心低总价掩护下的高单价。

　　怎么看低总价楼盘的单价？专家认为要进行双重比较。

　　首先，楼盘之间横向比较。比如两个楼盘的区位、配套、品质差不多，A楼盘的户型是60平方米30万元，B楼盘是55平方米30万元，是否一定就是A楼盘更划算呢？未必。因为开发商售房算的是销售面积，而不是购房者实际得到的面积。假如B楼盘的赠送面积（即灰空间）比A楼盘超过5平方米，显然就是B楼盘更为划算。所以计算单价，一定要以实得面积为基础。

　　其次，要与楼盘本身的大户型或周边的大户型楼盘进行纵向比较。开发商往往会说，小户型的建造成本比大户型要高，单价自然较高。这一点是共识，但关键是单价应该高多少，说法不一。有开发商告诉记者，一套大户型房变成两套小房，建造成本要提高10％。但有业内人士称，每平方米成本增加不过50到100元。就重庆市场而言，同一个楼盘的小户型，若比大户型的单价贵500元以上，一般就是不正常的。所以，挑选低总价楼盘时一定要谨慎，莫让“低总价”蒙蔽，假如小户型的单价比大户型高出太多，而居住品质又没有显著提升，那显然就不值得购买。

　　选择地段要折衷

　　很多人买房时既想总价低、面积大，又想买核心地段，这其实很难实现。尤其是购买低总价楼盘，选择地段时一定要懂得“折衷主义”。

　　所谓“折衷主义”，就是要放弃那些寸土寸金的核心地段，因为那里的低总价楼盘一般来说单价都很高。同时也要放弃那些没有多大发展潜力的偏僻地段，那里的房价固然低，但增值的空间和速度也同样值得怀疑。折衷的结果就是，要用适度超前的眼光来判断，哪个区域正在快速热起来，而现在还不算太繁华，这样的区域才是选择低总价楼盘的最佳选择。

　　举例来说，新南湖片区、彩云湖片区等区域近几年的发展有目共睹，其不远的未来一定是城市的核心居住区，发展潜力巨大。但现在，这些区域的公共配套还不算尽善尽美，楼盘虽多但还没有全部入住，还未形成成熟的大社区。这些区域中有很多物美价廉的低总价楼盘，现在购买，正像股市中的抄底一样，未来将给你带来繁华生活和价值凸显的巨大回报。

　　房间不是越多越好

　　近年来，开发商对户型的研究日益深化。以前3房做成110平方米-120平方米是主流，现在则控制在90平方米-100平方米，而房屋的各项功能不但没有缩水，反而有明显提升。比如朵力·尚美国际日前推出的中央上品组团，107.90平方米做到三室两厅双卫+衣帽间，并有全景观双院馆，最多可达5房效果。

　　但必须注意的是，同样面积下，房间并不是越多越好。事实上，不少小户型产品为吸引客户，只是单纯地把各功能空间面积缩小，从而增加房间数量。但实际上，这些缩水后的房间功能也在缩水，在使用时会发现存在很多问题。如房间空间小，不符合人体工学尺度和人们居住的精神尺度；一些所谓可变空间设计不合理，想做书房或棋牌室都不合适，成了名副其实的“鸡肋”。

　　值得提醒的是，看户型尺度不能只看轴线尺寸，而要看去除半墙厚度、抹灰厚度、装修厚度剩下的尺寸，这个才是你最终使用的生活尺度。

　　资源型楼盘推荐

　　保利香槟花园F组团

　　南方康桥

　　项目地址：龙头寺，火车北站旁

　　项目特色：相对于1、2期，在畅享重庆火车北站、轻轨三号线带来的便捷交通的同时，F组团在建筑风格将上将承袭前期法式风情，但外立面线条及颜色更加硬朗和现代。 

　　户型面积：48平方米起

　　总价：25万元起

　　南方康桥

　　项目地址：渝北回兴

　　项目特色：南方集团为重庆奉献的首个西部民生地产1号作品。南方康桥整体体量近130万平方米。所建住宅突出大景观、大生态、低密度的卓越生活品质保障，在容积率、绿化率等各方面在主城都将难以寻找到同类产品。

　　户型面积：111平方米—280平方米

　　均价：2980元/平方米

　　巨成·龙湾

　　项目地址：南岸区

　　项目亮点：这个重庆楼市首个“新中式”风情社区，周边配套无比完善，楼盘品质出类拨粹，具备强大的升值潜力却以超高性价比而为购房者所称道。

　　户型面积：10号楼41平方米-62平方米

　　总价：19万元-28万元

　　花漾四季

　　项目地址：经纬大道毗邻美茵河谷

　　项目特色：该项目所在经纬大道连贯重庆主城，西南医院、新桥医院等医疗配套极为便利；不足2公里的彩云湖片区秋池商业街、麦德龙超市，可方便购物；二郎科技新城生态公园、文化休闲广场等空间，为项目带来更多附加值。

　　户型面积：55平方米—90平方米

　　单套总价：价格待定

　　顺祥壹街区

　　项目地址：大渡口区文体路

　　项目特色：重庆最具升值潜力的城市综合体项目。大型购物中心建成后，将是大渡口当之无愧的商业中心，并迅速实现区域商业的升级换代，为大渡口打造“重庆第六商圈”奠定夯实基础。

　　户型面积：27平方米—67平方米精致小户

　　单套总价：13.8万元—32万元

　　东海星洲

　　项目地址：南岸区弹子石11中附近/东海长洲车站旁

　　项目特色：在建筑形态上，东海星洲拥有空中院馆的平层户型，也有灵活多变的跃层空间，更有全层通高5.4米绝版夹层，满足不同家庭结构的多样化、个性化需求。

　　户型面积：稀世罕有全层通高5.4米可塑空间，一房变两房、两房变四房，最大赠送空间高达149%。

　　广厦城·洛卡庄园

　　项目地址：九龙坡区杨家坪杨九路九龙大道

　　项目亮点：洛卡庄园的洋房品质也颇为市场称道，建筑上双核全景五度空间的独特设计理念极具亮点；并且紧邻社区主干道及杨九路，扼守城市干道要冲，距杨家坪核心商圈仅1.7公里，并数条公交线路。而且尽享广厦城成熟大社区设置的生活半径，名校名师的教育配套也很成熟。

　　户型面积：主要户型为80平方米—200平方米

　　总价：约50万元—130万元

　　朵力·尚美国际

　　项目地址：九龙坡区二郎新城火炬大道98号

　　项目亮点：朵力·尚美国际独踞西城核心，巴国城公园、彩云湖公园、华岩风景区的自然资源得天独厚，拥有二郎秋池商业步行街、巴国城商业、社区南欧风情商业街三大独特商业街，以及西城独有的完善教育配套。

　　户型面积：73平方米-107平方米，以带阳光房的雅致两房、带衣帽间的小三房和双院馆大三房为主

　　总价：33万元-50万元

　　斌鑫·西城绿锦

　　项目地址：华岩新城华龙大道

　　项目亮点：西城绿锦以原生态区域优势、完善的配套设施、110米超大楼间距等高性价比特性为购房者称道。

　　户型面积：才加推的17号楼，主力面积在61—88平方米。

　　总价：约22万元—33万元

　　聚信广场·新城际

　　项目地址：江北区龙溪镇龙脊路6号

　　项目亮点：作为金岛花园大社区的唯一新项目，聚信广场·新城际位于冉家坝、新牌坊、龙溪三大板块的中心位置，可以说是居住在此成熟大社区的唯一机会。

　　户型面积：40平方米-60多平方米

　　总价：20万元-30万元

　　丽都锦城

　　地址：主城南八公里渝南大道

　　投资亮点：项目所有楼栋均采用两梯六户为主体框架的设计，户型区间跨度广，46平方米—96平方米的可变户型空间设置，适合各种家庭使用，并且户型预留了大面积的赠送空间。

　　户型面积：46平方米以上

　　总价：17万元以上

　　盾安·九龙城

　　项目地址：华岩新城田坝中学对面

　　项目亮点：盾安·九龙城是区政府高度支持的民心工程之一，以“优居生活”为蓝本，以30万平方米的大盘规模打造百姓买得起的好房子。盾安·九龙城有梯状的教育配套系统，及整个华岩片区的标志性大型休闲场所即3万平方米园林景观；其精致的户型、完善的商业配套及便捷的交通，均得到广泛好评。

　　主力户型：63—94平方米

　　总价：约18万元—27万元