“禁止别墅类住房的土地供应”；“主城多组团的发展定位”；“两江四岸住宅规划”等，是这一次意见征集的热词和焦点。这也意味着，在未来的重庆，别墅类物业、都市中心物业和两江四岸楼盘将成为稀缺性物业。

　　因此有观点认为，这些楼盘将成为今年地产销售市场的热点项目，甚至掀起抢购热潮！

　　《规划》称，为了确保土地的供应，除了新增土地外，还将加大对闲置土地的处理力度，促进存量土地利用，同时将禁止别墅类住房的土地供应。

　　别墅用地供应的停止，会对房地产市场造成什么影响呢？不妨从重庆别墅市场的发展和竞争态势中去寻找答案。2000年以前，重庆的别墅市场刚刚起步，直到2002年香樟林别墅的问世，才全面开启了重庆楼市的别墅时代。一个细节是，2002年香樟林别墅推出时，价格为联排5000余元/平方米；独栋10000余元/平方米。

　　到2004年，主城区渝北、南岸、大西区等区域的新兴片区开始开发，由于这些土地出让规模大，周边配套不全，为低密度住宅尤其是别墅产品提供了空间。纯别墅社区和大盘中辟出部分开发别墅成为常态。仅以当时的北部新区为例，云集了包括蓝湖郡，保利高尔夫两大纯别墅大盘，其他如棕榈泉，奥林匹克花园，建工未来城也都有别墅产品推出。

　　以至于一段时间内，市场还为别墅供应量大而忧心忡忡；2005年房交会，成交均价陡涨数百元，也被归结为是高端物业放量的结果。

　　在其他区域，别墅产品也是百花齐放，以高尔夫，山地别墅等名头蜂拥而至。相关数据显示，截至2007年，重庆的别墅项目多达20余个。包括红鼎国际高尔夫，上邦高尔夫，常青藤，东原香山，协信阿卡迪亚等。

　　然而，让人惊讶的开发速度和销售速度，逐渐让别墅用地越来越少。而期间，关于别墅用地会被禁止的说法，也一直在坊间流传。影响最大的，则数2006年，国土资源部、建设部等连出包括《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等禁令，对别墅用地紧急叫停。

　　所谓不禁不火。很快，人们发现，别墅项目的销售语，一直和“最后的别墅产品”在一起，别墅价格也一路狂奔，到2007年楼市整体价格上扬后，不少联排别墅的价格也直逼万元/平方米大关；但好在，由于一直处于消化别墅土地储备的状态，价格虽然贵点，市场可供选择的余地还比较大。

　　很难想象，在2008年后，别墅产品的用地到底还有多少？如果这一禁令“斗硬”，必然会导致别墅产品的减少，而且越来越远——原因很简单，城市半径的扩大和土地资源的紧俏，使低密度住宅必须去到更远的地方。

　　也许，对消费者而言，现在确实是到了“该出手时就出手”的时候了。

　　难圆都市中心住宅梦？

　　在这次公示中，还对各都市区的住房也作出了要求，比如其中提到：“渝中组团——住房建设应顺应市级商业中心发展需要，控制住房建设体量，降低居住密度，发展与产业配套的小户型高档公寓”。

　　业内认识分析认为，这将使城市中心住宅的身价越来越高。

　　对于重庆这样一个多中心组团城市而言，到底什么是它的中心？

　　当然是解放碑，北城天街，杨家坪等商业云集、配套齐全之地了。也许正是源于这样的情结，十年前就有“宁要解放碑一张床，不要郊区一间房”的口号。

　　很多来自北京、上海，甚至从国外归来的人，对重庆城市中心的种种生态和场景，感到既新鲜又吃惊：比如，最繁华的大楼下，就有人穿着睡衣在吃面，因为他（她）是老重庆的原住民，家就在附近的巷子里；比如，从解放碑步行5分钟，就很可能钻入一家沸腾的路边火锅店，这里的租金和解放碑相差几十倍。

　　这可以说是发展中重庆的一个历史碎屑。对房地产而言，则是规划过程中，不断地调整、完善，直到这座城市更加地适合人居，更有社会和经济的双重价值。

　　从近年的土地出让和房地产开发趋势可以看出，城市中心的土地规模和用途，都在悄然发生变化。并随着时间的推移越来越接近规划目标。以解放碑为例，2004年可说是解放碑住宅集中放量的一年，十余家酒店式公寓同时面世。

　　随后，则是长达四年的沉寂期。因为，解放碑CBD定位的明确，使房地产开发在物业形态上往商贸、商务功能上靠，居住功能随即退居其次。继解放碑之后，江北CBD、南岸CBD等也渐渐掀起盖头。

　　“从土地出让就可以看出，政府对新开发区的土地出让大刀阔斧，但是对城市中心区域，手笔却小得多。”重庆迈德房地产顾问公司总经理赵宜胜认为，这正是城市功能转变和进步的一个象征。

　　“中心区域的土地，地价很高，政府和开发商都很谨慎。”

　　2007年的年度地王中，有一块土地特别引人注目，那就是香港九龙仓旗下重庆丰盈房地产开发有限公司，以25.4亿元成功拍得重庆江北城139亩，每亩地价1814万元；该项目的楼面地价已达5959元每平方米。

　　除了成本外，不少新兴区域对住宅比例也进行了严格控制，比如江北CBD就规定住宅仅在10%左右。在向一个商务型城市转型的过程中，那些留在都市中心的住宅，无疑是最后的贵族。

　　少数派的滨江生活？

　　《规划》中对两江四岸区域的规划将控制住房用地规模，限制高密度、高容积率居住开发。这意味着，滨江生活将只能为少数人所享有。

　　时间回到2007年。12月29日，龙湖春森彼岸，“深圳，香港城市双城双年展”重庆分会场现场。与会专家，来自南京大学建筑系的教授张雷一针见血：“重庆的两岸滨江必须好好规划，限制高密度和容积率，否则，就是糟蹋，甚至是犯罪。”

　　事实上，在建筑界有识之士对重庆的两岸滨江的生命力予以关注的时候，政府相关部门也注意到了，重庆的魅力，在两江。两江四岸的开发，要科学部署，科学规划。

　　重庆是一个码头上的城市。有人笑称，最早的滨江住宅，就是吊脚楼。由于制造工艺的粗陋和用材的易耗，吊脚楼逐渐退出了历史的舞台，取而代之的，是如今两岸鳞次栉比的高层建筑。

　　然而历史总有遗憾。市规划研究中心主任余颖称，“多餐饮，不亲水，无立法保障”是两江四岸的弊端，还有一个弊端则是“开发过度”。

　　为此，重庆两江四岸规划问计全球。今年4月，美国易道公司正式接手重庆两江四岸的规划，他们的任务是编制《两江四岸滨江地区总体战略规划和城市设计框架》方案。

　　“开发过度”的重庆滨江，再次成为《规划》关注的重点。过度的反面是“克制”，而克制带来的是，仅有的住宅项目也成为最后的少数派。

　　这是个断点，也是个新滨江生活时代的开启。否则，任是大江大河，也有“无法承受之重”。

　　记者 敖玉琴