“牛”气冲天！“牛”转乾坤！2009，是不是重庆地产千呼万唤的“牛市”呢？显而易见的是，由市场风向剧变所引发的严重“后遗症”，即将一触即发。因销售回款不足，很多企业脚步被迫放慢，因现金流捉襟见肘，很多企业含泪面对生死劫。而又正是在这个全球的经济冬天，不景气的萧瑟场景里，有很多企业逆市而上，获得更广阔发展空间。生或者死，这实在是一个问题！

　　■声音

　　“房企破产潮”会发生在2009年。现在中国楼市每年有近8亿平方米的竣工量，但是2008年的销售量不到6亿平方米。市场积压的房子，在现在的情况下，两年也消化不完。另外，部分在2007年拼命增加土地储备的开发商，在经营上遇到很大困难，因此，某些企业会破产的说法并不耸人听闻。

　　——华远集团总裁任志强

　　2009年或许是房地产企业的转型之年。国内的房地产企业需要在商业模式和战略上转型，不过现在转型已经有些晚。

　　——SOHO中国董事长潘石屹

　　2009

　　房企“拐点”年？

　　“行业气候在突变！”2008年温馨浪漫的圣诞节刚过，资深地产营销人李战洪猛然抛出“房企拐点论”——直指高度敏感的2009房企变局。

　　李战洪称，“房价走稳，房企走衰”是未来一年的主要特征。“行业洗牌”的周期缩短、速度加快，2009年三分之一的房产开发歇业、出售、转行将成为定局！

　　他认为，随着市场环境改变，企业规模增长、供需关系失衡、融资难度加大、竞争对手变化，如此背景下，业界彷徨，大多数企业发展战略、商业模式和开发节奏都不得不被迫出现调整。如果说2008年是“房价拐点年”，2009年就是“房企拐点年”。“三分之一房企退出、三分之一房企挣扎、三分之一房企壮大”是2009年的一种趋势。

　　据其分析，如果说在2008年那些游走在悬崖边缘的开发商还可以通过价格战的方式获得喘息机会的话,那么到了2009年房价已经见底并触及刚性成本警戒线、再无多大降价回旋余地的情况下,这部分房企面临的也许只有死路一条。但是未来应该有三分之一现金流相对比较充足的企业，会活得比较滋润。市场逐步会掌控在这些少数实力开发商手上，还将出现相对的垄断之势，20%的开发商将控制80%的市场份额。

　　然而，不是越大就越有抗风险能力，李战洪更进一步预言2009房地产的特征：“大企业套牢，中型企业等死，小企业抄底”。行业低迷期，艰难时刻到来时，即使是大公司也突然脆弱。——“拐点年中，倒下的可能会是大企业。小企业相对受影响小，在地产激情时代，没有去做规模，反而现在就成为其优势了，也有了抄底本钱。”

　　探寻楼市变局的轨迹

　　重庆楼市深度变革的前夜

　　“重庆正在成为中国地产大鳄竞争版图的一个缩影。房企变局需要一个过程，2009年，只能称作是深度变革的前夜，2010年格局更明朗，会有颠覆性变化。”立业地产顾问公司副总沈光明分析指出。

　　近几年重庆楼市变化很大，外来军团、本土力量的市场份额都在不断变化中。经历了2004、2005年的水土不服，快速反省的外来企业对重庆市场多了一份尊重和敬畏，更注重成本控制和性价比产品的开发。而今，鲁能·星城已连续数年夺得销冠、保利、富力等在重庆地产销售榜的排名急速跃升，万科也在盘旋十年之后正式入渝。虽然目前多数外企在渝的楼盘规模不能与本土巨头相提并论，但其影响力在逐步扩大，特别是一些实力型企业，会对2009年的地产圈排名产生强劲冲击。

　　譬如和黄继推出了南滨路上的珊瑚水岸之后，又有杨家山项目为储备，这类韬光养晦的企业，一出手就是大手笔，前景不可限量。而龙湖等凝结了深厚的本土人脉的企业，依然会占领较高市场份额。随着楼市调整力度和深度的扩大化，万科等理念型企业能更好地把握市场风向、竞争力凸显，资金实力强的企业如中海、保利等能保持持续发展的好势头，而一些仅限于盲目扩大楼盘数量、开发中低端、高容积率产品的企业，会败下阵来。   

　　2009年，重庆地产“梁山好汉”的排名座次肯定会有变化。这一变化，也代表着竞争愈加激烈与成熟。这将是重庆地产由量变到质变的关键一年。多头市场转变为空头市场，开发商需要对消费市场有更精准的把握，才能成功破局;需要有功能到位、价格适当的产品来全面激活消费者的刚性需求。

　　是否会有“巨头”倒下

　　放眼刚刚开场的2009年，各界对中国楼市的风险预测并不乐观。

　　就在2008年11月的广州，传出昌盛中国拟出售中华广场项目以履行对赌协议的消息。上海证券报独家消息称，因负债率过高，昌盛中国不排除整体沽售公司资产，大股东清盘走人。“看2009年，一定有广州的大腕级房地产企业轰然倒塌。”一位广州楼市资深人士据此分析。在珠三角地区，也传言将有1/3的企业在牛年关门。

　　“市场的风声鹤唳，对树大招风的一线房企影响最为明显。即使在震荡不算惊人的重庆，巨头与地王们的隐忧依然有目共睹。”一不愿透露姓名的业内人士认为，一线企业当下在销售和融资上所承担的压力最大。特别是一些未能在2008年上市圈钱的大企业，多少会因前期的储地量过大而有消化不良的病症。虽然“地王”中海在国际社区一期销售中，以让人大跌眼球的套内价格4398元/平方米占据了主动，但直指价格底线的手法，并非那些资本并不雄厚，融资渠道原始化、初级化的“地王”可以简单照搬的。

　　不过，业界普遍也认为，重庆的一线企业扩张规模相对有限，风格也较稳健保守，即使在最艰难的时期，也不太可能成为第二个顺驰。这批名角虽然2009年面临严峻大考，而那些资金短缺的中小型企业，以及不规范、没有市场观的小企业更可能被动出局。

　　谁能挺立牛市潮头

　　“市场惯性下的企业能力十分重要，2009年，开发商要比‘在战争中学习战争的能力’。”因“房企拐点论”引发全国同行热议的李战洪，昨日接受本报记者采访时依然盛赞“这是一个伟大的时代，总能看到不断的精彩。”

　　江山代有才人出，企业也有潮兴潮退。领域置业副总王君称，若是说到谁有机会，龙湖等注重积淀品牌竞争力的企业肯定有。这类不断积淀的企业，善于时时总结、正视市场，才是真正值得尊重的。来到重庆的外地房企中，如万科等有强大的内在路径的企业，可能风生水起。

　　“房地产发展速度迅猛的粗鲁性和发展空间辽阔的浪漫性，导致了房企以及大量从业者，都是拿着手电筒上高速路，永远陷入黑夜。而有内在路径的企业，在其后的发展过程中不必走弯道，如配置了探照大灯，走得又快又安全的机率自然大很多。”王君强调道，“在高难度的2009年，这一要素显得格外必要。”

　　“寒风劲吹的2009，站在风口浪尖的房地产企业要主动顺应形势，从研究市场规律入手，主动调整和转型。”中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，那些有着较高的对市场的前期策划和判断能力，细致研究企业的开发期、开发目标、开发产品；有较强开发建设的能力，能不断推出高含金量的产品;融资和资金管理能力突出，在成本控制方面拥有绝对竞争力的企业，最终能独占鳌头。

　　■数字

　　100亿－120亿元——来自重庆市工商联房地产商会（下称商会）的一份调查显示，重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机，相关高利贷金额在100亿至120亿元之间，其中，北京、上海、广东、浙江等发达地区流入的资金占60％左右。 

　　50％——加上12月24日注销的162家房企，北京2008年已经有1042家近四分之一的开发企业关张。北京2009年将有一大批非正常状况倒闭的开发企业，数额也在一千家左右，也就是说，2009年，北京有50％开发商死于高房价。　

　　1家——因房地产不景气，浙江省停产和宣布破产的企业已超过1200家，其中有近1/3的企业主选择逃跑。据粗略统计，平均每天就有一家企业蒸发。

　　忽然长大

　　近来很多人又开始看日本经典动画片《哆啦A梦》了。它的深得人心在于，走得比一般人想象的更远。比如机器猫阿蒙用得最多的时空机器，是当下许多人的心头好——能通过它看到未来场景。对前景的迷茫和不确定，让时空机器的被发明成为一种必然且旺盛的需求。

　　“如果早晓得”2007年发端的集体疯狂的童话终究不真实，“如果早晓得”要付出更多的代价和巨大的心理落差来填补，那2008年扩张的、上市的、做大又做强的怎么也得悠着点。“如果早晓得”2009年的暴风雨会来得更猛烈些，“如果早晓得”……要不怎么说童话总是超于现实一大步。

　　在资本市场上，因相互比较而产生的投资倾向被称作赚钱效应。如果一个市场已被赚钱效应所控制，那就是它进入非理性阶段的开始。往往投资失败的，是被赚钱效应折磨得难以入睡的那一群人。2009年，地产界在童话终结点深刻自省。

　　市场博弈，不会有永远的赢家，但是终究能分得出谁是相对的输家？一个地产的黄金十年才刚刚结束，深度调整的寒风，便把所有房商空前高涨的踌躇满志吹得七零八落。但在难过的年份，不要轻易想着把它遗忘掉，得到的教训或许才是最难得的价值资产。

　　这样来看2009年，自然又有一张走向成熟快速理性的绝好底牌。绝地求生，总可以磨练一些更适应市场发展的企业。阿蒙的时空机器眼下不是还没有被发明出来吗？！

　　记者 肖玲