中渝·爱都会

“捞过界”的蓝光·十里蓝山，“捞”到了真金白银

华宇·春江花月

　　有的别墅可能比洋房便宜，有的洋房可以用高层的价格买到，有的高层却比别墅还要贵。2008年，这种不按传统产品界限出牌的“捞过界”行为，成为重庆楼市的一大亮点。

　　可以预测的是，2009年，在越发挑剔的消费需求和更加巨大的销售压力的双重逼迫之下，“捞过界”还将大行其道。

　　■声音

　　没有什么壁垒是不可打破的，房地产同样如此。

　　——中渝·爱都会总经理金云霄

　　楼市欢迎“捞过界”，这对于整个行业和购房者都是好事。

　　——华宇集团相关负责人

　　今天你不“捞过界”，明天就会被别人“捞过界”。所谓“先下手为强，后下手遭殃”。

　　——同创集团营销总监王加利

　　产品向上靠，价格往下靠，是大多数“捞过界”的主要特征。

　　——网友“胡说八道”

　　■事件

　　开盘售罄背后

　　对楼市稍微有点了解的人都知道，在眼下这样的市场中想要开盘售罄究竟有多难。但在2008年底，好久不见的“开盘售罄”却在一个星期之内轮番上演。

　　12月14日，南滨江岸豪宅和黄·珊瑚水岸开盘，100余璀璨滨江单位当天上午全部售罄；12月18日，采取整层发售模式的线外SOHO公寓，开盘不到两天，3栋公寓96层就被一抢而空，胃口最大的一个客户甚至一举拿下6层；12月21日，“大学别墅”龙湖·东桥郡开盘，62套联排别墅半个小时“一抢而空”，当天下午应市加推20套也再度售罄。

　　品牌不同，地段不同，业态也不同，3个开盘售罄的楼盘之间似乎找不到共同点。虽然这个共同点一定存在。

　　我们注意到，作为联排别墅的龙湖·东桥郡，总价105万-140万元/套，单价约6500元/平方米，好一点的花园洋房差不多也要这个价；作为SOHO商务公寓的线外，按理说应该比同地段的住宅贵，然而其3600元/平方米的套内均价，着实让不少人跌破了眼镜；而作为高层豪宅的和黄·珊瑚水岸则反其道而行之，大部分单位售价超过8500元/平方米，竟比联排别墅还要贵。

　　共同点已经很明显了：别墅抢了洋房的市场，SOHO分了住宅的蛋糕，高层截留了别墅的客户，三个楼盘都把销售的手伸到了别人的盘子里。换言之，三个开盘售罄的背后，正是三种“捞过界”的成功表演。

　　显然，传统意义上的产品业态之间的壁垒已然被打破，别墅、洋房、高层的市场之间不再存在清晰的界限，商务公寓、住宅之间的价值代沟也正在消融。实践证明，“捞过界”已经成为一条通向成功的途径，一个新的性价比时代也将从此开启。

　　■分析

　　“捞过界”的N种手段

　　当“捞过界”如星星之火开始燎原之后，不少人可能会后悔。“下叉早了，应该再等一等的。”

　　其实无须抱怨，楼市的创新每天都在发生，更优秀更具性价比的产品随时可能出现。就像股市，期望最低点买入最高点卖出是不现实的。2009年，“捞过界”还将大行其道。

　　“向下捞”渐成主流

　　“捞过界”其实并非新事物，至少从2006年初的龙湖·弗莱明戈就已经崭露头角。弗莱明戈引入了别墅才有的独栋和双拼设计，堪称别墅级别的享受。

　　值得注意的是，假如把购房者按消费能力分级，那么在2008年之前，“捞过界”的主要特征是“向上捞”，捞走了更高层级的消费群。龙湖·弗莱明戈如是，2007年棕榈泉国际花园的高层豪宅，价格甚至超越一些联排别墅，也是“向上捞”的典型案例。

　　不过从2008年开始，严峻的市场形势使“捞过界”的方向发生改变，产品虽然依然向上优化，但对目标客户的“向下捞”渐成主流。比如，经济型别墅开始抢洋房的市场，“大学别墅”龙湖·东桥郡如是，号称“百万别墅”的同景国际城·法朵VILLA如是，早在7月就打出5000元/平方米起大幅户外广告的绿地翠谷三期后洛可可别墅依然如是。

　　洋房也开始关注高层的消费群体。如同创高原·时尚洋房、隆鑫·花漾湖的非常8+1电梯小洋房、龙湖悠山郡电梯洋房，总价都是四五十万元起，甚至比一些江景高层还要实惠。

　　至于线外以低于住宅的价格卖SOHO商务公寓，无疑将对周边普通高层住宅市场造成冲击；中渝·爱都会将小户创新成板式，比传统的点式小户也将拥有更明显的竞争优势。

　　“向上捞”也在坚持

　　当然也有例外，“向上捞”也有自己的市场。

　　南滨高层豪宅和黄·珊瑚水岸大部分单位售价超过8500元/平方米，比联排别墅还要贵；恒大华府将高层做成一种全新的业态——空中花园超大平层别墅，清水房均价7500元/平方米，精装修房均价11000元/平方米，也不比一般的联排便宜多少。

　　不过，珊瑚水岸的绝版区位、户外度假式游泳池及豪华会所，恒大华府的6米挑空空中花园、4000元/平方米奢装、10万平方米皇家湖景园林，还是让那些具有别墅消费能力的客户觉得物有所值。

　　最典型的是以“非高层、非洋房、非别墅”亮相的海悦蓝庭，别墅级空中花廊、挑高6米前庭后院、纯板跃层的大尺度，完全具备别墅级的空间阔度和尊崇感。据了解，不少打算买洋房的客户，就这样生生被海悦蓝庭挖走。

　　尤其值得一提的是华宇·春江花月，其“捞过界”的手法非常独特，居然抢了装修公司的蛋糕。春江花月的清水房中，用电、网络、电视、电话、冷热水、给排水、天然气等全部管线都已在合理位置预埋、预设，开关、插座等也会在交房前安装到位，这在整个重庆楼市尚无先例。华宇相关负责人表示，这种介于清水房和装修房之间的房屋形式，不但避免了二次装修对房屋主体的损伤，给业主提供极大便利，还能节约下几千元的装修费用。

　　楼市欢迎“捞过界”

　　“没有什么壁垒是不可打破的，房地产同样如此。”中渝·爱都会总经理金云霄认为，每种产品类别都会有一条价值和价格的中轴线，在越发挑剔的消费需求和更加巨大的销售压力的双重逼迫下，这条中轴线不论是向上还是向下，都会与另一部分市场重叠，“捞过界”自然就会发生。

　　“小户为什么不能做成板式呢？”金云霄称，在爱都会的创作过程中，他们认识到那些对于居住有更高理解的70、80一族，需求更加挑剔，但消费能力可能又不高，所以把爱都会定义为“精致的小东西”。小户好做，但传统的点式小户存在采光、通风、居住密度高等诸多问题，已很难突破。于是，打破传统壁垒的板式小户由此诞生。

　　同创集团营销总监王加利认为，“捞过界”归根到底还是一个性价比的问题。产品更优秀，价格更实惠，自然就会产生不同产品线的“捞过界”现象，这对于购房者可是大好事。同样，华宇·春江花月的“过界”清水房，可以为那些深为房屋装修所苦的人们节省不少的精力和财力，这对于购房者也是一大福音。

　　不少业界人士都认为，“捞过界”在今年还将大行其道。王加利称，对于开发商来说，今天你不“捞过界”，明天就会被别人“捞过界”。所谓“先下手为强，后下手遭殃”。而对购房者，2009年可以说是幸福购房年。因为越是艰难的市场，越可能产生高性价比的产品。

　　■数字

　　价格3600，价值6300——线外以低于住宅的价格卖SOHO商务公寓，不到两天96层售罄

　　百万别墅——龙湖·东桥郡联排别墅每套105万元起，同景国际城·法朵VILLA每套108万元起

　　5000元/平方米起——7月，绿地翠谷三期后洛可可别墅打出5000元/平方米起的大幅户外广告，荣登重庆联排别墅单月销售冠军

　　■记者手记

　　做杂食动物

　　人为什么要吃肉？

　　问题好像很傻：因为人是杂食动物嘛。

　　那么，人从一开始就是杂食动物吗？不是。事实上，远古时代的类人猿是以果实为主要食物的。直到今天，人类的肠胃设计也是针对素食结构的，而不是肉食。

　　既然如此，人为什么要吃肉？

　　因为吃不饱。远古时候，光像猴子那样吃果子很难活下去，尤其是当我们的老祖宗从森林迁移到平原之后，不吃点别的就只有等着饿死了。所以人类选择了吃肉以及其他可食的一切。

　　当下楼市，恐怕没有哪个开发商觉得吃得饱，能不饿死就算不错了。怎么办？继续这么半饥半饱地下去显然不是办法。

　　还好，2008年底3个开盘售罄的楼盘指出了一条吃得饱的办法——“捞过界”，做一个楼市的杂食动物。事实证明，有些壁垒可以打破，有些客户可以争夺。假如你觉得吃不饱，不妨看看别人盘子里有什么。看中了，有本事尽管抢过来。

　　通常带点贬义的“捞过界”，现在意味着产品的更加优秀，意味着性价比的进一步提升，自然可以“捞”得理直气壮，“捞”得买卖双方皆大欢喜。更奇妙的是，对“捞过界”行为而言，做人贪心一点，购房者就和你贴心一点。

　　当然，不是所有的“捞过界”都可以成功，创新总需要付出学费。但只要你敢“捞”，会“捞”，那就去“捞”吧。2009，楼市欢迎“捞过界”。

　　本版稿件由记者 王春龙采写